原状回復の負担割合 計算機
退去費用の請求書にある「クロス張替え」「クッションフロア」などの金額を、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の経過年数（耐用年数）の考え方で計算し直し、借主負担の目安を出します。入力した内容はこの端末の中で計算するだけで、送信も保存もしません。
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結果
使い方
- 入居年月と退去年月を入れる。月数は年月の差で数えます（例: 2021年4月入居、2025年12月退去なら56か月）。参考資料の例も「4年8か月後に退去」を56か月として計算しています（参考資料 p.17）。
- 請求書の項目を1行ずつ入れる。部位・設備を選ぶと、ガイドラインの耐用年数が自動で入ります。工事費はその項目の金額（単価×数量）です。
- 入居時の状態を選ぶ。入居直前に張替え・交換していれば「新品」。設置から何年か経っていたことが分かれば、その年数を入れます。分からず、貸主と入居時の価値を決めていればその割合を入れます。
- フローリング全体やユニットバスがあれば、建物の構造を選ぶ。入居時の築年数を入れると、退去時の建物の経過年数で計算します（参考資料 p.21）。
- 結果を確かめ、印刷またはコピーする。行ごとの残存割合と借主負担の目安、合計が出ます。敷金を入れると差し引きの目安も出ます。
この計算機に入れるのは、借主に原状回復義務がある損耗だけです。日焼けによるクロスの変色や家具の設置跡など、通常の使用で生じる損耗は、そもそも借主の負担ではありません（ガイドライン p.8、ガイドライン p.25）。どれが当たるかは通常損耗と借主負担の区分で確かめてください。
計算のしかた
ガイドラインは、借主に原状回復義務がある場合でも、建物や設備の経過年数を考え、年数が多いほど借主の負担割合を減らすとしています。
「平成19年の税制改正によって残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえ、例えば、カーペットの場合、償却年数は、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により賃借人の負担を決定する。」ガイドライン p.12
この計算機は直線（定額法）で計算します。
借主負担の目安 ＝ 工事費 ×（入居時の価値 − 入居月数 ÷（耐用年数 × 12））
計算した割合が0以下になったら1円
- 入居時に新品なら入居時の価値は100%。クロスを新品から3年で退去すれば50%、4年8か月なら 1 −（56 ÷ 72）で約22%です（参考資料 p.17）。
- 入居時にクロスが3年経っていたなら、入居年数に3年を加えた年数が退去時の経過年数になります（参考資料 p.17）。
- 入居時の状態を貸主と借主で「価値80%」と決めた場合は、グラフを20%下にずらします（参考資料 p.17、ガイドライン p.13）。
- 円未満は四捨五入します。参考資料の例と同じ金額になることをテストで確かめています。
計算例（参考資料より）
| 例 | 条件 | 借主負担の目安 |
|---|---|---|
| クロスの破れ（参考資料 p.18） | 新築から4年入居、破れのある左右2面 20㎡ × 1,200円 | 24,000円 × 33.3% ＝ 8,000円 |
| 喫煙で部屋全体のクロスが変色（参考資料 p.18） | 新築から4年入居、天井を含む40㎡ × 1,200円 | 48,000円 × 33.3% ＝ 16,000円 |
| フローリングの部分補修（参考資料 p.21） | キズ2か所、2㎡ × 15,000円 | 経過年数を考えず 30,000円 |
| フローリング全体の張替え（参考資料 p.21） | 木造（22年）築10年に4年入居、13㎡ × 15,000円 | 195,000円 ×（1 − 14/22）＝ 70,909円 |
部位ごとの耐用年数
ガイドラインの別表2（ガイドライン p.22～24）にある耐用年数です。計算機の選択肢と同じ表から作っています。
| 部位・設備 | 耐用年数 | 出典 |
|---|---|---|
| 壁・天井のクロス（壁紙） | 6年 | ガイドライン p.23 |
| クッションフロア | 6年 | ガイドライン p.22 |
| カーペット | 6年 | ガイドライン p.22 |
| 畳床（畳の芯の交換） | 6年 | ガイドライン p.22 |
| 畳表（表替え・裏返し） | 考慮しない | ガイドライン p.14, p.22 |
| 襖紙・障子紙 | 考慮しない | ガイドライン p.14, p.23 |
| 襖・障子などの建具、柱 | 考慮しない | ガイドライン p.23 |
| フローリング（部分補修） | 考慮しない | ガイドライン p.14, p.22 |
| フローリング（全体の張替え） | 建物の耐用年数 | ガイドライン p.14, p.22 |
| 流し台 | 5年 | ガイドライン p.24 |
| エアコン・ストーブなどの冷暖房機器 | 6年 | ガイドライン p.24 |
| 電気冷蔵庫・ガス機器（ガスレンジ） | 6年 | ガイドライン p.24 |
| インターホン | 6年 | ガイドライン p.24 |
| 主に金属製以外の家具（書棚・たんす・戸棚など） | 8年 | ガイドライン p.24 |
| 便器・洗面台などの給排水・衛生設備 | 15年 | ガイドライン p.24 |
| 主に金属製の器具・備品 | 15年 | ガイドライン p.24 |
| ユニットバス・浴槽・下駄箱（建物に固着したもの） | 建物の耐用年数 | ガイドライン p.24 |
| 鍵の紛失（シリンダー交換） | 考慮しない | ガイドライン p.24 |
| クリーニング（通常の清掃をしていない場合） | 考慮しない | ガイドライン p.24 |
フローリング全体の張替え、ユニットバス・浴槽・下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの）は、建物の耐用年数を使います（ガイドライン p.22、ガイドライン p.24）。建物の耐用年数は、ガイドラインの資料8（ガイドライン p.168）と参考資料（参考資料 p.4）にある次の年数です。
| 建物の構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造（住宅用） | 22年 |
| 木骨モルタル造（住宅用） | 20年 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造（住宅用） | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造（住宅用） | 38年 |
| 金属造（骨格材の肉厚4mm超） | 34年 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 27年 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm以下） | 19年 |
詳しい考え方は経過年数と耐用年数の考え方にまとめています。
この計算の前提と、結果が変わる場合
- 通常損耗・経年変化は計算の対象外です。普通に暮らしていて生じる損耗や年数による劣化の修繕費は賃料に含まれ、貸主の負担です（ガイドライン p.8、ガイドライン p.11）。
- 特約があると結果が変わることがあります。ガイドラインの案内ページは、すでに契約している場合は「契約内容に沿った取扱いが原則」としています（国土交通省の案内ページ）。ただし特約には有効とされるための要件があります（ガイドライン p.6～7）。特約とクリーニング代をご覧ください。
- 負担の範囲（施工単位）も大事です。クロスは㎡単位が望ましく、毀損箇所を含む一面分までは借主負担もやむを得ないとされます。色や模様を合わせるための部屋全体の張替えは借主の負担ではありません（ガイドライン p.15、ガイドライン p.23）。金額を入れる前に、請求の範囲が合っているか確かめてください。
- 耐用年数を過ぎても0円とは限りません。まだ使える設備を故意・過失で使えなくした場合や、クロスへの落書きを消す費用などは、借主の負担となることがあるとされています（ガイドライン p.12）。
- この結果は目安です。損耗の程度や原因の判断、単価の妥当性まではこの計算機では判断しません。最終的な負担は貸主との話し合い、または調停・訴訟などで決まります（ガイドライン p.33～34）。
よくある質問
計算結果の金額を払えばよいということですか？
いいえ。ガイドラインの経過年数の考え方を当てはめた目安です。ガイドラインは市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定した一般的な基準で、すでに契約している場合は契約内容に沿った取扱いが原則とされています。特約、損耗の原因、施工範囲によって実際の負担は変わります。
耐用年数を過ぎていれば、借主の負担は0円ですか？
ガイドラインでは残存価値は1円が下限とされ、計算上は1円になります。ただし、まだ使える設備を故意・過失で壊した場合や、クロスへの落書きを消す費用などは、借主の負担となることがあるとされています（ガイドライン p.12）。
入居したときにクロスが新しくなかった場合はどうしますか？
設置からの年数が分かれば「入居時に設置から経過していた」を選んで年数を入れます。入居年数にその年数を加えて計算します（参考資料 p.17）。年数が分からず、入居時の価値を貸主と決めている場合は「入居時の価値を合意している」を選んで割合を入れます（ガイドライン p.13）。
畳表や襖紙、フローリングの部分補修が100%になるのはなぜですか？
畳表・襖紙・障子紙は消耗品としての性格が強く、フローリングの部分補修は部分補修をしても床全体の価値が上がるわけではないため、ガイドラインは経過年数を考えないとしています（ガイドライン p.14）。ただし、借主に原状回復義務がある毀損の場合に限ります。
クロスの一部を傷つけたら、部屋全体の張替え費用を払うのですか？
ガイドラインでは、㎡単位が望ましく、毀損箇所を含む一面分までは借主負担もやむを得ないとしています。色や模様を合わせるための部屋全体の張替えは借主の負担ではありません。喫煙で部屋全体のクロスが変色した場合などは部屋全体が対象になります（ガイドライン p.15、p.23、Q7）。
ハウスクリーニング代は計算に入れますか？
借主が通常の清掃をしていれば、専門業者による全体のクリーニングは貸主の負担とされています（ガイドライン p.25）。通常の清掃をしていない場合のクリーニングは経過年数を考えず借主負担です（p.24）。クリーニング特約がある場合の考え方はQ16（p.45）にあります。
入居期間は日数で数えないのですか？
この計算機は年月の差で月数を数えます。参考資料の計算例も「4年8か月」を56か月として 1 −（56/72）で計算しています（参考資料 p.17）。日割りで計算すると数円から数百円ずれることがあります。
請求書の単価が高いと思います。
ガイドラインのQ13は、原状回復の費用は資材や施工方法で物件ごとに異なるとしつつ、高級品のクロスなどグレードアップの費用を負担する必要はないとしています。内訳が分からなければ、明細を請求して説明を求めることができます（Q17、p.45）。
入力した内容はどこかに送られますか？
送られません。計算はブラウザの中だけで行い、保存もしません。ページを閉じると入力は消えます。
このページの出典
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月、全文PDF mlit.go.jp/common/001016469.pdf（確認日 2026年10月31日）
- 国土交通省住宅局「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」令和5年3月 mlit.go.jp/…/001611293.pdf（確認日 2026年10月31日）
- 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」ガイドラインの案内ページ（確認日 2026年10月31日）