エアコンや給湯まわりなどの設備は、品目ごとに耐用年数が決まっています。まず、故障や汚れが借主の負担になるものかを確かめ、負担になる場合に耐用年数で割合を出します。
設備の耐用年数
別表2の「主な設備の耐用年数」です（ガイドライン p.24）。
| 耐用年数 | 設備 |
|---|---|
| 5年 | 流し台 |
| 6年 | 冷房用・暖房用機器（エアコン、ルームクーラー、ストーブ等）、電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ）、インターホン |
| 8年 | 主として金属製以外の家具（書棚、たんす、戸棚、茶ダンス） |
| 15年 | 便器、洗面台等の給排水・衛生設備、主として金属製の器具・備品 |
| 建物の耐用年数 | ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの） |
「耐用年数経過時点で残存価値１円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する(新品交換の場合も同じ)。」ガイドライン p.24
エアコンの負担区分
| 状態 | 区分 | 出典 |
|---|---|---|
| 借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡 | 通常の損耗（貸主負担） | ガイドライン p.19 |
| 貸主所有のクーラーから水漏れし、借主が放置して壁が腐食 | 手入れ次第で借主負担 | ガイドライン p.19 |
| 借主所有のクーラーから水漏れし、放置して壁が腐食 | 借主負担（保守は所有者である借主） | ガイドライン p.19 |
| エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いが付いていない） | 貸主負担 | ガイドライン p.21 |
| 機器の寿命による故障・使用不能 | 貸主負担 | ガイドライン p.21 |
| 日常の不適切な手入れや用法違反による毀損 | 借主負担 | ガイドライン p.21 |
「エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる。」ガイドライン p.19
計算例（このサイトの計算）
| 条件 | 借主負担の目安 |
|---|---|
| 入居時に新品の便器（15年）を5年で過失により破損、交換費用を仮に100,000円とする | 100,000円 ×（1 − 60/180）＝ 66,667円 |
| 入居時に設置から2年のエアコン（6年）を、4年住んで過失により故障 | 経過6年で耐用年数を過ぎるため 1円 |
耐用年数を過ぎた設備でも、まだ使える設備を故意・過失で使えなくした場合は、本来機能していた状態に戻す費用が借主の負担となることがあるとされています（ガイドライン p.12）。
よくある質問
エアコンを取り付けた壁のビス穴は払いますか？
借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡は、通常の損耗と考えられるとされています（別表1、p.19）。
エアコンが古くて壊れました。修理代は借主負担ですか？
機器の寿命による設備の故障・使用不能は、経年劣化による自然損耗として貸主負担とされています（別表1、p.21）。日常の不適切な手入れや用法違反による毀損は借主負担と判断されることが多いとされています。
設備を新品に交換した場合も、経過年数で割り引かれますか？
別表2は、設備機器は耐用年数経過時点で残存価値1円となる直線で負担割合を算定し、新品交換の場合も同じとしています（p.24）。
このページの出典
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月、全文PDF mlit.go.jp/common/001016469.pdf（確認日 2026年10月31日）
- 国土交通省住宅局「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」令和5年3月 mlit.go.jp/…/001611293.pdf（確認日 2026年10月31日）
- 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」ガイドラインの案内ページ（確認日 2026年10月31日）
このページの条項とページ番号は、2026年11月1日にガイドライン全文PDFと参考資料PDFの原文で確認しました。ページ番号は冊子に印刷された番号です。