タバコのヤニや臭いは、退去費用が高くなりやすい項目です。ガイドラインは喫煙による汚れを借主負担としていますが、負担の範囲と経過年数には条件があります。
喫煙による変色・臭いは借主負担
「喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。」ガイドライン p.18
部屋全体が対象になるのは「居室全体」が変色した場合
「喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。」ガイドライン p.23
普通のキズや破れでは負担は毀損箇所を含む一面分までですが（ガイドライン p.15）、喫煙で居室全体が変色・臭いの場合だけ居室全体が対象になります（参考資料 p.18）。
経過年数は考える
喫煙の場合もクロスは耐用年数6年で計算します。参考資料の例です（参考資料 p.18）。
| 条件 | 借主負担の目安 |
|---|---|
| 8畳の部屋に新築から4年入居、天井を含む居室全体のクロス40㎡ × 1,200円 | 48,000円 × 33.3% ＝ 16,000円（残り32,000円は貸主負担） |
耐用年数を過ぎた場合でも、借主には善良な管理者として注意して使う義務があり、故意・過失による毀損を元に戻す費用は借主の負担となることがあるとされています（ガイドライン p.12、参考資料 p.17）。
エアコンの内部洗浄
エアコンの内部洗浄は「喫煙等による臭い等が付着していない限り」貸主負担とされています（ガイドライン p.21）。喫煙で臭いが付いた場合は、この前提に当たらないことになります。
よくある質問
タバコを吸っていたら、クロスの張替え代は全額払いますか？
居室全体のクロスが変色したり臭いが付いた場合は居室全体が負担の対象になりますが、クロスの経過年数は考えます。参考資料の例では、4年入居で40㎡ × 1,200円 ＝ 48,000円のうち借主負担は16,000円です（参考資料 p.18）。
喫煙禁止の物件で吸っていた場合は？
別表1は、賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は用法違反にあたるものと考えられるとしています（p.18）。
このページの出典
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月、全文PDF mlit.go.jp/common/001016469.pdf（確認日 2026年10月31日）
- 国土交通省住宅局「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」令和5年3月 mlit.go.jp/…/001611293.pdf（確認日 2026年10月31日）
- 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」ガイドラインの案内ページ（確認日 2026年10月31日）
このページの条項とページ番号は、2026年11月1日にガイドライン全文PDFと参考資料PDFの原文で確認しました。ページ番号は冊子に印刷された番号です。